Vi benytter cookies for at forbedre brugeroplevelsen. Læs mere om cookies   

Andelsboligkøb? Her er de vigtigste ting at holde øje med

Selvom det går stærkt på andelsboligmarkedet, er det vigtigt at få kigget alle dokumenter igennem, inden man køber sin nye bolig. Ellers risikerer man at gøre en dårlig handel.

Der er rift om andelsboligerne, så det gælder om at være hurtig, når den rigtige andelsbolig dukker op. Men man skal passe på ikke at lade sig rive med og skrive under, før man har undersøgt både boligen og foreningen, advarer juridisk direktør Morten Østrup Møller fra Ejendomsforeningen Danmark.

”Det går rigtigt hurtigt i øjeblikket. Derfor er der også mange købere, der vælger at underskrive overdragelsesaftalen, før de har modtaget alle de relevante dokumenter, fordi de er bange for, at boligen ellers ryger til anden side. Men man kan komme vældig galt af sted, hvis man ikke får set alt materialet igennem, inden man underskriver,” fortæller han.

Få fat i nøgleoplysningsskema

En vigtig del af forarbejdet inden købet af en andelsbolig er at få udleveret det såkaldte nøgleoplysningsskema for både foreningen og andelen. Et nøgleoplysningsskema indeholder mange forskellige oplysninger og kan umiddelbart virke overskueligt, men faktisk kan du nå rigtig langt blot ved at kigge på tre forskellige punkter i skemaet.

For det første skal du kigge på boligafgiften, for det er den, der har størst betydning for, hvad du kommer til at skulle betale om måneden for at bo i andelsboligen. Som det andet skal du kigge på andelsværdien. Det er den pris, som andelsboligen højest må sælges for med tillæg af individuelle forbedringer. Maksimalprisen fastsættes nemlig som værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesmæssige stand, der typisk vurderes af eksempelvis en vurderingsmand.

Tjek foreningens gæld

Den tredje ting i nøgleoplysningsskemaet, som du skal være særligt opmærksom på, er andelsboligforeningens friværdi. Friværdien viser, hvor stor en del af foreningens værdi, der er belånt. Den viser derfor, hvor stor en gæld foreningen har, og hvor godt rustet den er mod uforudsete udgifter. Det kan derfor være nærliggende at tro, at man skal gå efter en andelsboligforening med så lille en gæld som muligt. Men så simpelt er det ikke, forklarer Morten Østrup Møller.

”Det kan sjældent betale sig for en andelsboligforening at være helt gældfri. En sund forening ligger ofte med en belåningsgrad på omkring 50 procent, og en forening med en belåningsgrad over 50 procent kan også sagtens være sund alligevel. Højt gældsatte andelsboligforeninger har typisk en lavere andelsværdi og en højere månedlig ydelse, mens det er omvendt for foreninger med en lille gæld,” siger han.

Køb ikke over maksimalprisen

Maksimalprisen opfattes af mange som den pris, en andelsbolig skal sælges til. Men den er udelukkende et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges til ifølge reglerne. Andelsboligforeningen kan på en generalforsamling beslutte en lavere andelsværdi end den lovligt beregnede.

”Mange sælgere vil sikkert blive fristet til at overdrage en andel i en andelsboligforening til overpris – en pris over den lovlige maksimalpris. Sælgere skal dog være opmærksomme på, at køberen kan kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis køber gør et krav om tilbagebetaling gældende. Det skal ske inden seks måneder fra det tidspunkt, hvor køberen får kendskab eller burde kende sit krav. Herudover kan en sælger af en andelsbolig til overpris straffes med bøde eller fængsel i indtil fire måneder”, siger Morten Østrup Møller.

Vigtige råd til køber

Man bør som andelsboligkøber være opmærksom på en række forhold, så man ikke ender med at gøre en dårlig handel. Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet otte råd til kommende købere:

1. Overvej om du ønsker at bo i en andelsbolig. Når man køber en andelsbolig, bliver man medejer af en andelsboligforening. Man får en eksklusiv brugsret til den pågældende lejlighed, men man ejer den ikke. Andelsboligforeningen fungerer som et demokrati, hvor beslutninger træffes af flertallet, og hvor man er bundet af de regler, der fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.

2. Få også det seneste årsregnskab fra sælger og undersøg, hvordan foreningens økonomi generelt har det. Tjek også, om der er afsat penge til vedligehold. Hvis der ikke er afsat penge, risikerer du, at værdien af din andel falder, hvis foreningen er nødt til at optage nye lån til vedligeholdelsesopgaver.

3. Undersøg hvilke lån foreningen har optaget – oplysningerne vil fremgå af foreningens årsregnskab. Har foreningen eksempelvis optaget flekslån eller fastforrentet lån? Ved et flekslån kan en eventuel stigning i renten øge andelshavers boligydelse. Har foreningen indgået en renteswapaftale, så undersøg, hvilken indvirkning det kan have på andelskronen. Har foreningen et afdragsfrit lån, hvad skal der så ske, når afdragsfriheden udløber. Overvej, om det er konsekvenser, du kan leve med.

4. Sæt dig ind i, hvilke hæftelsesforhold der er i den pågældende andelsboligforening. Hæftelsesforholdene afgør eksempelvis, hvordan du vil være forpligtet i forhold til den gæld, foreningen kan have. Hæfter den enkelte andelshaver ved sit indskud, pro rata, for eksempel fordelingstal, eller hæfter man solidarisk? Hæftelsesforholdene fremgår af foreningens vedtægter og årsregnskab, som kan rekvireres hos sælger.

5. Sælger er forpligtet til at udlevere nøgleoplysningsskema for både foreningen og andelen. Af nøgleoplysningsskemaet for foreningen fremgår blandt andet oplysninger, om foreningen har servitutter, der fastfryser andelsværdien på et bestemt niveau. Vær særligt opmærksom på boligafgiften, andelsværdien og friværdien.

6. Tag kontakt til foreningens administrator og få referatet fra den seneste generalforsamling. Her kan man eksempelvis finde ud af, om der er vedtaget kommende vedligeholdelsesprojekter, der kan give en stigning i boligydelsen med mere.

7. Find ud af, om foreningen har udarbejdet en vedligeholdelsesplan. I planen vil typisk fremgå en række forslag til vedligeholdelsestiltag, for eksempel vedligeholdelse af trapper og udskiftning af faldstammer, tag og vinduer. Planen giver dig et overblik over ejendommens tilstand og hvilke udgifter, der kan være i vente. 

8. Tag kontakt til en uvildig rådgiver, selvom du nu har et godt udgangspunkt for din vurdering af andelsboligen. Det er i øvrigt værd at bemærke, at selv om en andelsboligforening eksempelvis har et flekslån, kan foreningen godt have så god en økonomi, at en stigning i renten ikke kommer til at få indflydelse på hverken boligydelsen eller andelsværdien. Herudover kan der være mange flere overvejelser, end dem der er beskrevet i de ovenstående punkter, så det er vigtigt med en professionel rådgivning i forbindelse med køb af andelsbolig.

Kontakt

Juridisk direktør
Morten Østrup Møller
Ejendomsforeningen Danmark
61 46 39 46.

Denne pressemeddelelse blev sendt den 26. juli 2017